Les droits d’enregistrement lors de la vente d’un immeuble situé en Région Wallonne
Les droits d’enregistrement représentent une charge fiscale supplémentaire à ajouter au prix d’achat d’un bien. Les droits d’enregistrement diffèrent d’une région à l’autre. En effet, il s’agit d’impôts régionaux. Cela signifie que les recettes réalisées par la perception de cet impôt profitent aux régions et que celles-ci sont compétentes pour déterminer la base imposable, le tarif y afférent ainsi que pour la détermination des exemptions. Nous allons nous intéresser aux droits d’enregistrement relatifs aux immeubles sis en région wallonne. Cette matière étant plus complexe qu’il n’y paraît, nous nous pencherons uniquement sur les principes de base. N’hésitez pas à
me consulter ou à consulter votre notaire pour obtenir de plus amples informations.
Frais de notaire
Lors de l’achat d’un immeuble, on parle souvent des frais de notaire. Cette expression est communément utilisée mais nécessite une précision. En effet, dans les frais de notaire, une bonne partie consiste en un impôt indirect que le notaire se doit de reverser à la région où est situé le bien. Cet impôt, comme nous l’avons vu plus haut s’appelle « droit d’enregistrement ».
Qui paye et quand payer les droits d’enregistrement ?
Du point de vue du droit civil, le paiement des droits d’enregistrement, ainsi que l’ensemble des frais d’acte, sont à charge de l’acheteur. Mais attention, du point de vue du droit fiscal, les parties sont tenues au paiement des droits d’enregistrement. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement de l’acquéreur, le vendeur sera amené à payer les droits d’enregistrement. C’est une des raisons qui pousse les acteurs de l’immobilier à demander une garantie égale au montant des droits d’enregistrement à l’acquéreur en cas de signature de compromis. Une fois un compromis signé, lors de la levée de la ou des conditions suspensives, un délai de quatre mois commence au terme duquel les droits d’enregistrement sont dûs au fisc. Parce que, aux yeux du fisc, compromis vaut vente!
Ne voyons pas les choses de manière négative, les droits d’enregistrement sont à charge de l’acquéreur et doivent être payés endéans les quatre mois de la levée de la ou des conditions suspensives présentes dans le compromis.
Taux d’imposition et tranches imposables
En région wallonne, le taux d’imposition est de 12,5%. Il existe un régime de faveur, avec un taux d’imposition limité à 6%, ne portant que sur une première tranche d’achat, pour les habitations dites modestes dont le revenu cadastral est inférieur ou égal à 745€. Si l’acquéreur a trois ou quatre enfants, le revenu cadastral de l’habitation modeste est majoré de 100€. Si l’acquéreur a cinq ou six enfants, le montant du revenu cadastral est majoré de 200€. Lorsque l’acquéreur a plus de sept enfants, le revenu cadastral est majoré de 300€.
Le tableau ci-dessous vous aidera à y voir plus clair:
Taux d’imposition |
Tranches imposables* |
Revenus cadastraux |
Nombres d’enfants à charge |
12,5% |
Le prix d’achat du bien |
Supérieur à 745€ |
0 à 2 |
6% |
163.125,56€** |
Inférieur à 745€ |
0 à plus |
6% |
163.125,56€** |
Inférieur à 845€ |
3 à plus |
6% |
163.125,56€** |
Inférieur à 945€ |
5 à plus |
6% |
163.125,56€** |
Inférieur à 1045€ |
7 à plus |
Pour bénéficier du taux d’enregistrement réduit, il faut réunir plusieurs conditions de fond et de forme:
- L’acquéreur doit être une personne physique,
- L’immeuble doit être un immeuble modeste ou un immeuble rural,
- L’acquéreur ne doit posséder aucun autre immeuble:
- L’acquéreur, son conjoint ou cohabitant légal ne peuvent posséder ensemble ou séparément la totalité ou une part indivise d’un autre immeuble dont la valeur des différents revenus cadastraux sommée, incluant celle de l’immeuble nouvellement acquis, ne dépasse pas 745€, majorée en fonction du nombre d’enfants à charge,
- Dans le cas où l’acquéreur et/ou son conjoint ou cohabitant légal possèdent la totalité ou une part indivise d’un droit réel sur un autre immeuble affecté à l’habitation, le tarif favorable de 6% ne sera jamais accordé,
- Habiter le bien ou, dans le cadre d’un immeuble rural, l’exploiter
- Pour une habitation modeste, l’acquéreur dispose d’un délai de 3 ans pour s’inscrire au registre de la population de la commune et il doit habiter le bien pendant une période ininterrompue de 3 ans,
- Dans le cadre d’un immeuble rural, l’acquéreur, son conjoint, son cohabitant légal ou leurs descendants doivent exploiter le bien dans un délai de 5 ans à dater de l’achat et pour une durée de 3 ans.
- Il est indispensable que l’acte d’acquisition notifie expressément que les conditions de fond relatives à la non-possession d’immeubles et à l’occupation ou l’exploitation du bien sont remplies.
*À titre d’exemple, un immeuble de 220.000€ situé en Wallonie en
zone de pression immobilière, dont le revenu cadastral non indexé est de 900€ et dont l’acquéreur aurait au minimum 5 enfants à charge, se verrait appliquer le tarif suivant:
- 6% de taux d’imposition sur les premiers 174.000,61€ = 10.440,04€
- 12,5% de taux d’imposition sur le solde, à savoir (220.000€ – 174.000,61€) 45.999,39€ = 5.749,92€
soit un total de 10.440,04€ + 5.749,92€ = 16.189,96€
**Pour certaines communes, ce montant monte jusqu’à 174.000,61€. Il s’agit de communes dites à forte pression immobilière, à savoir des communes où la différence de prix moyen d’un logement ordinaire est supérieur de 35% par rapport au reste de la Wallonie. En suivant
ce lien, vous arriverez sur le site
notaire.be et vous trouverez la liste desdites communes.
Abattement
Comme énuméré ci-dessus, il est possible d’obtenir un abattement portant sur la première tranche de 20.000€. Concrètement, moyennant le respect de certaines conditions, le prix d’achat du bien sera diminué de 20.000€. De cette manière, si le bien en question a une base imposable (prix de vente ou valeur de vente réelle) de 220.000€, la base imposable sera de 200.000€.
- L’acquéreur doit être une personne physique,
- Le bien doit être acquis à titre onéreux, à savoir acheté. Il ne peut donc pas s’agir d’une donation, par exemple,
- L’acquéreur, son conjoint ou cohabitant légal ne doit pas posséder de droit réel sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation, ni même détenir d’autres biens,
- L’acquéreur doit s’engager à établir sa résidence principale dans un délai de 3 ans à dater de l’enregistrement de l’acte (5 ans s’il s’agissait d’un terrain à construire) et occuper le bien pendant une période ininterrompue de 3 ans à dater de l’établissement de leur résidence principale dans l’immeuble,
- L’acquéreur doit demander à ce qu’il soit spécifié dans l’acte ou au pied de celui-ci voire dans un document joint à l’acte, qu’il remplit les conditions requises pour pouvoir bénéficier de l’abattement et demander l’octroi de celui-ci.
- En reprenant l’exemple ci-dessus, à savoir un immeuble de 220.000€ situé en Wallonie en zone de pression immobilière dont le revenu cadastral non indexé est de 900€, dont l’acquéreur aurait au minimum 5 enfants à charge et rencontrant les conditions nécessaires à l’octroi de l’abattement se verrait appliquer le tarif suivant:
- Abattement: 220.000€ – 20.000€= 200.000€
- 6% de taux d’imposition sur les premiers 174.000,61€ = 10.440,04€
- 12,5% de taux d’imposition sur le solde, à savoir (200.000€ – 174.000,61€) 25.999,39€ = 3249,92€
Soit un total de 10.440,04€ + 3.249,92€ = 13.689,96€
Sources:
– Manuel des droits d’enregistrement 8ème édition, par André Culot, aux éditions Larcier, 2018
– L’Immobilier en pratique 2019-2020, par Lauriane Olivier – Bernard Mariscal – Véronique Brusselmans – Nathalie Latran, aux éditions Wolters Kluwer,
– Cours de l’Institut Professionnel des agents Immobilier, I.P.I.,
– Formation Larcier « Les droits d’enregistrement », Formateur André Culot
Cet article n’engage pas la responsabilité de son auteur.