État des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est une étape cruciale dans la relation liant le bailleur et le locataire. Les articles 1730 et 1731 du Code Civil rendent l’état des lieux d’entrée obligatoire, contradictoire et le soumettent à l’enregistrement. Certes, ces articles ont été abrogés par le décret wallon du 15 mars 2018 mais, les articles 27 et 28 de ce décret en reprennent le contenu. Regardons de plus près les dispositions prises par ces deux articles.
L’état des lieux est obligatoire
Les parties ont l’obligation de dresser un état des lieux. Celui-ci doit être effectué lorsque le bien est encore inoccupé ou, au plus tard, au cours du premier mois de l’occupation des lieux. Rappelons quand-même qu’il est plus que conseillé de faire l’état des lieux d’entrée avant l’entrée du preneur dans le bien. En effet, imaginons qu’un dégât locatif survienne au cours du premier mois alors que l’état des lieux d’entrée n’a pas encore été réalisé, le propriétaire aura bien du mal à prouver l’état dans lequel la chose détériorée se trouvait lors de l’entrée initiale du locataire dans le bien. Un agent immobilier conseillera toujours à son client de réaliser l’état des lieux d’entrée avant de donner les clefs au locataire.
L’état des lieux est réalisé contradictoirement
Contradictoirement signifie que l’état des lieux d’entrée doit être réalisé en présence des parties ou de leur représentant. L’article 27 du décret wallon du 15 mars 2018 précise également que l’état des lieux s’effectue à frais communs. Entendez par-là que le propriétaire et le locataire doivent chacun payer la moitié de la facture à l’expert qui le réalise.
L’état des lieux d’entrée doit être enregistré
Depuis quelques temps déjà, il est possible d’enregistrer les états des lieux, ainsi que les baux d’ailleurs, sur le site MyRent du SPF Finances. Toute modification significative des lieux loués entraînera un avenant à l’état des lieux initial, lui aussi soumis à enregistrement.
Et si l’état des lieux n’était pas réalisé? Article 28 du décret du 15 mars 2018
« §1er. S’il n’a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit. »
Au regard de cet article, il est clair qu’il est dans l’intérêt du bailleur de faire procéder à un état des lieux d’entrée au risque de supporter les dégâts locatifs qui auraient pu survenir au cours du bail.
Une situation réelle
Un client me contacte pour aller faire l’état des lieux d’entrée d’un bien qu’il met en location. Après avoir discuté avec le client, je m’aperçois qu’il a laissé entrer le locataire dans le bien depuis quelques semaines et que ni le bail, ni l’état des lieux ne sont réalisés. Bien évidemment cette situation était plus que risquée.
En effet, les baux oraux sont formellement interdits. En cas de bail oral, une des deux parties a le droit de mettre l’autre partie en demeure de rédiger le bail. Si la partie mise en demeure ne réagit sous huitaine, celle-ci peut se voir contraindre de se rendre devant le juge de Justice Paix en vue de requérir, au besoin, qu’un jugement fasse lieu de bail écrit.
Dans le cas de mon client, l’état des lieux d’entrée n’était également pas réalisé. Or, comme vous avez pu le lire ci-dessus, selon l’article 28 du décret wallon du 15 mars, à défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est supposé avoir reçu le bien dans l’état dans lequel il le rendra en fin de bail.
Finalement, mon client a fait signer son bail en urgence et m’a demandé de procéder à la réalisation de l’état des lieux d’entrée. Une fois le bail et l’état des lieux signés, il a fallu les enregistrer, en respectant les délais, faute de quoi, un bail non enregistré entraine le risque que le locataire puisse quitter les lieux sans payer les indemnités prévues dans le décret. Depuis que le décret est entré en vigueur, il est à noter que le bailleur doit être averti par le preneur de son intention de quitter le bien loué et que le bailleur dispose de huit jours pour régulariser la situation. En cas d’enregistrement tardif, il est également à rappeler que le bailleur s’expose à une amende administrative.
Pour éviter ce genre de mésaventure et de stress inutile, il est préférable de passer par un professionnel. Je suis disponible pour vous aider à mettre vos biens à la location.
Pour aller plus loin…
En vous rendant sur le site de la DGO4, Direction générale opérationnelle de l’Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l’Énergie, vous trouverez un modèle d’état des lieux d’entrée, le texte de loi, des brochures et bien d’autres informations utiles dans le but d’appréhender au mieux la relation bailleur – locataire.
Sources:
– « Le bail d’habitation dans les trois Régions » Répertoire pratique du droit belge, Législation, Doctrine, Jurisprudence, par Nicolas Bernard aux éditions Larcier, p133-134,
– « L’Immobilier en pratique 2019-2020″, par Lauriane Olivier – Bernard Mariscal – Véronique Brusselmans – Nathalie Latran, aux éditions Wolters Kluwer, p441-442.
Remerciements:
– Ma maître de stage, Suzanne Leshime.
Cet article n’engage pas la responsabilité de son auteur.
